律师观点分析

上诉人（原审被告）：王X

被上诉人（原审原告）：某物业公司

法定代表人：徐X，该公司经理。

委托诉讼代理人：孙XX，辽宁XX律师。

上诉人王X与被上诉人某物业公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院(2022)辽0702民初1019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开对本案进行了审理。上诉人王X、被上诉人某物业公司委托诉讼代理人孙XX均参加诉讼。本案现已审理终结。

王X上诉称，请求撤销原判、重新判决。事实与理由：1、是窗户下面墙漏水，物业维修过两次没有起到任何作用。2、小区环境脏乱差不是一时现象。小区广场垃圾遍地，楼梯护栏损坏后没人维修，形成安全隐患，长时间不清扫，楼道小广告乱贴，线头随意裸露，楼道有老鼠，被上诉人没有做到物业管理服务协议约定条款。3、监控画面看不见，原因是单元门前路灯故障不亮所致，物业未尽到维护管理。4、有的私自加宽占用业主公共用地，被上诉人谋取不当得利，还业主扩建房屋，物业没有有效的管理制止。5、小区内监控无人维护维修，几乎所有绿地都被占用，里面垃圾很多，我家单元门前地砖长期缺失无人处理，半夜有外国人喝酒欢闹影响休息，给物业值班打电话无人接听。6、被上诉人对占车位、占道停车现象没有纠正制止，违反协议和民法典第九百四十二条、第九百四十三条。维修资金使用不符合规定。

某物业公司辩称，关于窗户下面漏水问题，属于上诉人的自用部分，不属于物业维修的范围。关于公用设施设备的维修和升级改造的问题，需要一个过程，如果大修需要动用住宅专项维修资金，也需要一定的程序。关于监控如果需要更新改造的话，也得按照上述程序进行。该小区卫生有专门保洁人员清扫。关于小区停车问题，应当是业主委员会来做的工作。关于上诉人提出违建问题，有些是开发公司建的。被上诉人接管物业的时候，这些建筑都已经存在了。有些私自扩建的我们也只能向有关部门反映，物业也没有从中得到任何利益。楼道内裸露的线头不是电线，是电信部门的网线还有电话线，这些线到底有没有用，应不应当拆除我们也判断不了，我们也不敢拆。关于外国人半夜扰民现象，我们只能报警。物业工作人员24小时有人值班。住宅专项维修资金的使用情况可以向基金管理中心查询。上诉人提出这些问题，最终就是不交物业费。请求驳回上诉，维持原判。

某物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令被告交纳拖欠的物业服务费共计人民币4538元；2、判令被告自逾期之日起，按年14.8%的标准支付违约金至欠费付清之日止。截至2021年5月31日，违约金为2016元；3、本案诉讼费由被告负担。

一审法院认定事实，被告系锦州市古塔区锦城XX房屋业主，房屋建筑面积108.05平方米。2011年6月4日，锦州XX公司（甲方）与被告王X（乙方）签订“锦城?四月天”住宅小区物业管理服务协议。协议约定：由锦州XX公司为小区提供物业服务，物业服务费用按建筑面积每月每平方米0.7元收取；入住前交纳两年物业管理费，以后按每半年收取一次物业管理费。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，逾期3个月仍不交纳的，甲方将向人民法院起诉……。2013年7月8日，锦州XX公司（甲方）与锦州XX公司（乙方）签订锦城“四月天”小区物业移交接管协议。协议约定：从2013年7月8日起甲方正式将“锦城XX”小区的物业管理工作移交给乙方全面管理，正式移交后所发生的责任与义务由乙方承担，乙方按照《物业管理服务内容和标准》进行服务和管理。房屋及小区共用设施设备保修期间的维修问题，按照物权法及维修资金管理条例相关法律文件规定执行。具体由业主向乙方报告，乙方将业主报修的情况汇总后，形成书面材料（维修内容申请及资金预算报告）报甲方及时处理。甲方也可委托乙方修缮相关内容，费用由甲方向乙方支付。保修期满后，由乙方按规定程序申请住宅专项维修资金予以维修。物业服务收费由乙方向住户收取，未售出房屋由甲方支付，收费标准按照市物价部门核发的收费许可执行，乙方接管小区前，甲方负责办理物业服务费收费许可手续，并向乙方移交。2018年1月4日，锦州XX公司（甲方）与原告（乙方）签订锦城“四月天”小区物业移交接管协议。协议约定：从2018年1月4日起甲方正式将锦城XX小区的全部物业管理工作移交给乙方管理，移交前所发生的责任与义务由甲方承担，移交后所发生的责任与义务由乙方承担，乙方按照物业管理服务内容和标准进行服务和管理。本小区从2013年到2018年5月末业主累计拖欠物业服务费总计：75万元。乙方向甲方支付人民币20万元后，乙方享有对上述75万元物业服务费清收权利，甲方不再介入，即将该75万元债权转让给乙方…。2018年7月13日，锦州市古塔区士英街道办事处与锦州市古塔区士英街道四月天社区居民委员会出具证明，内容为锦城XX一期锦州XX公司更换为某物业公司。自2017年6月起，被告以物业未尽到物业服务义务为由未交纳物业服务费，截止至2022年5月拖欠物业服务费共计4538元（108.05平方米×0.7元×60个月）。另查，原告于2018年5月6日、2021年4月28日通过张贴催费通知的形式向包括被告在内的欠费业主催收2017年6月至2018年5月、2017年6月至2021年5月的物业服务费。

一审法院经审理认为，锦州XX公司与被告签订的物业管理服务协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，故该协议对双方均具有约束力。后锦州XX公司与锦州XX公司办理锦城XX小区物业移交协议，又锦州XX公司与原告办理锦城XX小区物业移交接管协议，原告作为锦城XX小区的物业服务人对该小区进行物业服务。原告与被告虽未签订新的物业管理服务协议，但双方仍应履行原物业服务协议约定的权利、义务。原告自2018年1月4日起为被告所居住的小区提供物业服务至今，且受让取得了锦州XX公司为锦城XX小区提供物业服务期间对被告的债权，被告理应履行给付原告物业服务费的法定义务。故原告主张被告给付自2017年6月至2022年5月期间拖欠的物业服务费4538元，符合物业管理协议的约定，于法有据，本院予以支持。关于被告提出的房屋窗户漏水问题。因被告房屋的窗户属自用部分，自用部分的维修不属于原告物业服务的范畴，况且原告也进行了修理，即使未维修好也不能成为拒交物业服务费的理由。关于被告提出的小区环境卫生清理问题。小区保持良好的环境卫生既需要小区物业公司的保洁服务，也需要每名业主的积极配合。通过审理，本院了解到被告所在小区的个别业主确实存在乱扔垃圾现象，故不能苛求物业保洁人员在小区垃圾出现后即刻清理。被告提交的照片、视频等证据仅能证明园区卫生一时的状态，不能证明物业公司未尽到清理垃圾的合同义务。关于被告提出的丢失气泵问题。物业管理服务协议中未约定原告对被告的物品负有保管义务，不属于原告物业服务范畴，被告未妥善保管个人的物品，致使物品丢失，保管责任应由被告自行承担。关于被告提出是否公开公共设施维修记录、设备设施养护记录、公共维修基金使用、公共活动场所出租收益问题。物业服务人应当定期将物业服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修基金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况以合理的方式向业主公开。被告作为小区业主对上述信息情况有知情的权利，原告并未表示拒绝，故被告及其他业主应与原告协商解决，协商不能可另案主张权利。上述问题，原告在提供物业服务时确存在一定的瑕疵，在以后的物业服务中应注意改进，但该服务瑕疵并不能成为被告拒交物业服务费的合法理由。至于原告主张违约金一节，鉴于原告在物业服务中确实存在一定的瑕疵，被告未交纳物业服务费系事出有因，故对此项主张，本院不予支持。应当指出的是，保持小区的良好运行、和谐共处，需要物业服务合同双方当事人共同全面履行合同义务。被告作为小区的业主拒绝支付物业服务费，不仅侵害了原告的合法权益，势必导致物业服务质量和标准的降低，同时也侵害了其他已交纳物业服务费业主的合法权益。原告作为物业服务公司，在履行合同过程中应当本着为业主充分提供等价服务、提升服务质量、满足业主合理要求为前提。原告主动作为，主动整改，会为双方减少诉累，也有利于化解双方之间的矛盾。被告也应及时交纳物业服务费，为维护小区公共环境和秩序而保持自律，避免小区的物业管理服务陷入“服务不好、业主不交费、服务更不好”的恶性循环。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十五条之规定，判决：一、被告王X于本判决生效后10日内给付原告某物业公司2017年6月1日至2022年5月31日期间的物业服务费4538元；二、驳回原告某物业公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王X负担。被告王X于本判决生效之日起七日内向本院交纳，逾期未予交纳依法强制执行；原告某物业公司已预交案件受理费50元，于本判决生效后由本院退还原告某物业公司。

本院二审期间，上诉人向本院提交以下新证据：

1、证据1：照片三张，拟证明上诉人家里墙壁存在漏水情况；

2、证据2：锦城XX规划图照片2张，拟证明小区有违章建筑；

3、证据3：照片7张和视频光盘一张，拟证明小区脏乱差；

4、证据4：维修资金的使用明细，拟证明使用维修资金8次，上诉人只一次签字，其余7次都没有签字。

5、证人王X出庭证言，拟证明对锦城XX小区物业的不满意。

被上诉人未向本院提交新的证据。

对上诉人提交的证据本院依法组织双方当事人进行质证，被上诉人的质证意见是：对证据1真实性没有异议，但未接到上诉人的保修漏水的原因非物业导致；对证据2、证据3均确定不了证明目的；对证据4的真实性及关联性均不予认可；对证据5的证人也被我公司起诉，与本案有利害关系。

本院经审查认为，上诉人提供的上述证据均不能构成其拒交物业费的依据，上述证据不足以完成其证明目的，本院对上诉人的证据不予采信。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。

本院认为，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。物业服务公司提供的物业服务存在不足属于合同履行瑕疵问题，不属于根本违约，业主不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。本案中，被上诉人作为提供物业服务的一方、上诉人作为接受物业服务的一方，双方形成事实上的物业服务合同关系。被上诉人提供物业服务后，上诉人应当缴纳物业费。上诉人主张被上诉人通过占用公共用地等方式谋取不当利益并未提供相关证据证明。从上诉人提供的证据可以认定一定时间段内被上诉人存在服务不到位的情况，上诉人作为业主，可以通过要求被上诉人限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。另一方面，被上诉人作为物业服务的提供者，亦应虚心听取业主的意见、积极收集业主针对物业服务提出的建议，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。